Италия 2026: почему международный капитал выбирает итальянскую недвижимость

Рекордное полугодие для иностранного капитала

2026 год открылся самым сильным первым полугодием за последние годы для рынка инвестиций в недвижимость Италии.

По данным Research & Data Intelligence Patrigest | Gabetti Group, за шесть месяцев сектор привлёк 7,3 млрд евро — на 37% больше, чем за тот же период 2025 года. JLL, учитывающая девелопмент и сделки с долями, оценивает объём примерно в 7,8 млрд (+34%).

Самая показательная цифра — происхождение капитала: 67% объёмов — иностранные по данным Gabetti, 75% — по данным JLL; в обоих случаях выше среднего за десятилетие. По объёму инвестиций лидируют США, Катар и Испания; по числу сделок — США, Франция и Испания.

2025 год уже закрылся как второй лучший в истории: 12,5 млрд евро (+23%), из них 58% — иностранный капитал (Cushman & Wakefield).

€7,3 млрд

Инвестиции H1 2026

+37%

к первому полугодию 2025

67–75%

Доля иностранного капитала

€12,5 млрд

Итог 2025 (+23%)

Куда идёт капитал: ритейл, логистика, living

Структура инвестиций показывает рынок, который перебалансируется.

Ритейл вернулся в центр внимания: около 2,4 млрд (+116%), лучшее первое полугодие в истории сегмента. Логистика достигла 1,2 млрд (+48%). Гостиничный сектор удержался чуть ниже 1,2 млрд: на 10% меньше, чем в исключительном 2025-м, но с Миланом во главе (30% объёмов) и долей 85% у отелей класса luxury и upper-scale.

Living — жилой девелопмент и студенческое жильё — самый быстрорастущий сегмент: +89%, около 650 млн в 19 сделках, из которых более 60% — в Милане и его агломерации. Build-to-sell составляет 48% этого объёма.

Офисы, около 650 млн (-29%), по-прежнему сосредоточены в деловых центрах Милана и Рима (80% от общего объёма). Альтернативные классы активов во главе с дата-центрами достигли 750 млн (+140%).

• Ритейл
• Логистика
• Отели
• Living
• Офисы
• Дата-центры

+89%

Living (жильё и студенческое жильё)

60%+

Объёмов living — в Милане

4,5%

Prime yield multifamily (JLL)

Почему Италия остаётся привлекательной

Уверенность международных инвесторов объясняют три фактора.

Доходность. Итальянские prime yield остаются конкурентными на фоне других европейских рынков: 4,0% для офисов в Милане, 4,5% для жилья multifamily, 5,3% для логистики, 6,5% для торговых центров (JLL, Q2 2026). После переоценки предыдущих двух лет Cushman & Wakefield ожидает стабилизации доходности в течение 2026 года.

Продукт. В Италии огромный фонд недвижимости, часто устаревший и недоиспользуемый: здания в отличных локациях, которым нужны энергетическая модернизация, смена назначения или разделение на единицы. Именно здесь концентрируется спрос на value-add капитал.

Контекст. Милан подтверждает роль европейского хаба для офисов, отелей и жилья; налоговый режим для новых резидентов продолжает поддерживать спрос на премиальные резиденции со стороны международных семей и предпринимателей.

От владения к трансформации

Сигнал от участников рынка однозначен. Для Луки Донди далл’Оролоджо, CEO Patrigest, отличительная черта этого этапа — «структурная трансформация спроса». Для Даниэле Мартиньетти, CEO Great (Gabetti Group), создание стоимости «всё меньше зависит от простого владения активом».

Cushman & Wakefield ожидает в 2026 году постепенного возвращения core-капитала к prime-активам в хороших локациях, с растущей избирательностью в пользу ESG-соответствующих объектов и низкорисковых профилей.

Иначе говоря: рынок вознаграждает тех, кто умеет найти правильный объект, структурировать операцию и управлять каждым её этапом — от приобретения до exit. Макроконтекст (геополитическая неопределённость, инфляция, более жёсткая денежная политика) делает эту способность ещё важнее.