Милан 2026: зрелый рынок, который вознаграждает качество и трансформацию

Сделки растут после двух лет спада

После снижения в 2023 и 2024 годах жилой рынок Милана вернулся к росту.

По данным Osservatorio Nomisma, в 2025 году в Милане зарегистрировано 25 173 сделки с жильём — на 4,9% больше, чем годом ранее. Первый квартал 2026 ускорился (+7,1%), второй остался стабильным.

Отличительная черта города — доля новостроек: 12,1% сделок, почти вдвое выше среднего по Италии (6,4%). Это признак города, который продолжает обновлять свой жилой фонд.

По опросу настроений FIMAA MiLoMB за второй квартал, около 75% покупок — для собственного проживания, 25% — инвестиции под сдачу в аренду.

25 173

Сделки в 2025

+4,9%

к 2024

+7,1%

Первый квартал 2026

12,1%

Доля новостроек (Италия: 6,4%)

Цены: медленный рост, жёсткое предложение

По ценам Милан движется осторожно. В первом полугодии 2026 Nomisma фиксирует +0,8% год к году для нового жилья и +0,9% для вторичного; ISTAT по другой методологии указывает +2,4% во втором квартале.

Цены в объявлениях показывают абсолютный уровень: в августе 2026 средняя по городу — около 5 665 €/м² (Immobiliare.it, +2,2% за год), с огромным разрывом между зонами — от ~3 300 €/м² в Bisceglie-Baggio-Olmi до более 11 200 €/м² в Центре.

Лучше всего зрелость рынка описывает скидка в переговорах: около 3,5% на новое жильё и 7% на вторичное — ниже среднего по стране. Предложение жёсткое: продавцы не спешат. Средние сроки — около 4 месяцев на продажу и 3 на сдачу.

Арендные ставки слегка снизились (-0,7% за год) после нескольких лет роста, средняя валовая доходность — около 5%.

5 665 €/м²

Средняя цена предложения (авг. 2026)

3,5% / 7%

Скидка в переговорах: новое / вторичное

~5%

Валовая доходность аренды

Где сегодня создаётся стоимость

На рынке, где цены растут на 1–2% в год, пассивного удорожания недостаточно, чтобы окупить операцию. Маржа смещается в трансформацию.

Самые интересные динамики — в трёх направлениях:

Реконструкция вторичного жилья. Значительная часть миланского фонда построена в 1950–1970-х: низкие энергоклассы, устаревшие инженерные системы, неудобные планировки. Грамотно спроектированное вмешательство возвращает объект в ценовой сегмент, который вознаграждает спрос.

Разделение. Крупные квартиры в полуцентральных районах, превращённые в меньшие ликвидные лоты, часто дают более высокую цену за м², чем исходный продукт.

Районы регенерации. Scalo di Porta Romana, Santa Giulia, Bovisa, Rogoredo и Cimiano выигрывают от инфраструктурных инвестиций, которые меняют восприятие района раньше, чем подтягиваются цены.

• Porta Romana
• Santa Giulia
• Bovisa
• Rogoredo
• Cimiano
• Corvetto

Перспективы

Аналитики сходятся на сценарии стабильности: высокий уровень сделок в краткосрочной перспективе, возможное небольшое замедление в 2027 году и умеренный рост цен.

Сама Nomisma отмечает ухудшение индекса результативности жилого сегмента в первом полугодии 2026 при менее активном спросе на покупку. Это не признак кризиса, а избирательности: рынок всё чётче разделяет готовые, энергоэффективные объекты в хороших локациях и обычное жильё, требующее ремонта.

Для тех, кто работает с горизонтом 18–36 месяцев, этот контекст благоприятен: выгодно купить, трансформировать по чёткому проекту и продать готовый продукт в нужном сегменте.