Italia 2026: perché i capitali internazionali scelgono il real estate italiano

Un semestre da record per i capitali esteri

Il 2026 si è aperto con il miglior primo semestre degli ultimi anni per il mercato italiano degli investimenti immobiliari.

Secondo il Research & Data Intelligence di Patrigest | Gabetti Group, nei primi sei mesi dell’anno il settore ha attratto 7,3 miliardi di euro, con una crescita del 37% rispetto allo stesso periodo del 2025. JLL, che include sviluppi e share deal, stima un volume di circa 7,8 miliardi (+34%).

Il dato più significativo riguarda la provenienza dei capitali: il 67% dei volumi è di origine estera secondo Gabetti, il 75% secondo JLL — in entrambi i casi sopra la media decennale. Per volume investito i primi paesi sono Stati Uniti, Qatar e Spagna; per numero di operazioni Stati Uniti, Francia e Spagna.

Il 2025 si era già chiuso come il secondo miglior anno di sempre: 12,5 miliardi di euro (+23%), con il 58% di capitale estero (Cushman & Wakefield).

€7,3 mld

Investimenti H1 2026

+37%

vs. primo semestre 2025

67–75%

Quota di capitali esteri

€12,5 mld

Totale 2025 (+23%)

Dove va il capitale: retail, logistica, living

La composizione degli investimenti racconta un mercato che si sta riequilibrando.

Il retail è tornato protagonista con circa 2,4 miliardi (+116%), il miglior primo semestre mai registrato per il comparto. La logistica ha raggiunto 1,2 miliardi (+48%). L’hospitality si è mantenuta poco sotto 1,2 miliardi: in calo del 10% rispetto a un 2025 eccezionale, ma con Milano in testa (30% dei volumi) e un peso dell’85% per gli alberghi luxury e upper-scale.

Il living — residenziale in sviluppo e student housing — è il segmento con la crescita più rapida: +89%, a circa 650 milioni su 19 operazioni, di cui oltre il 60% concentrate su Milano e la sua area metropolitana. Il build-to-sell rappresenta il 48% di questo volume.

Gli uffici, a circa 650 milioni (-29%), restano concentrati nei CBD di Milano e Roma (80% del totale). Le asset class alternative, data center in testa, hanno toccato 750 milioni (+140%).

• Retail
• Logistica
• Hospitality
• Living
• Uffici
• Data center

+89%

Living (residenziale e student housing)

60%+

Del living concentrato su Milano

4,5%

Prime yield multifamily (JLL)

Perché l’Italia resta attrattiva

Tre fattori spiegano la fiducia degli investitori internazionali.

I rendimenti. I prime yield italiani restano competitivi rispetto agli altri mercati europei: 4,0% per gli uffici a Milano, 4,5% per il residenziale multifamily, 5,3% per la logistica, 6,5% per i centri commerciali (JLL, Q2 2026). Dopo il repricing del biennio precedente, Cushman & Wakefield attende una stabilizzazione dei rendimenti nel corso del 2026.

Il prodotto. L’Italia offre un patrimonio immobiliare vasto, spesso datato e sotto-utilizzato: edifici in posizioni eccellenti che necessitano di riqualificazione energetica, riconversione d’uso o frazionamento. È qui che si concentra la domanda di capitale value-add.

Il contesto. Milano si conferma hub europeo per uffici, hospitality e living; il regime fiscale per i nuovi residenti continua a sostenere la domanda di residenze di pregio da parte di famiglie e imprenditori internazionali.

Dalla detenzione alla trasformazione

Il messaggio che arriva dagli operatori è chiaro. Per Luca Dondi dall’Orologio, CEO di Patrigest, il tratto distintivo di questa fase è la «trasformazione strutturale della domanda». Per Daniele Martignetti, CEO di Great (Gabetti Group), la creazione di valore dipende «sempre meno dalla semplice detenzione dell’asset».

Cushman & Wakefield prevede per il 2026 un graduale ritorno del capitale core verso asset prime e ben posizionati, con una selettività crescente verso immobili ESG-compliant e profili di rischio contenuti.

In altre parole: il mercato premia chi sa individuare l’immobile giusto, strutturare l’operazione e gestirne ogni fase — dall’acquisizione all’exit. Il contesto macro (incertezza geopolitica, inflazione, politica monetaria più restrittiva) rende questa capacità ancora più importante.