Laghi lombardi 2026: Como e Garda, la domanda internazionale cambia volto

Como: nel radar dei capitali globali

Il Lago di Como si è consolidato come la principale destinazione lacustre del mercato internazionale di pregio.

Secondo il Wealth Report 2026 di Knight Frank, il mercato comasco è cresciuto del 6,5% nel 2025 e si colloca al 19° posto del PIRI Index, la classifica mondiale dei prezzi delle residenze di lusso. Nel segmento oltre i 3 milioni di euro, l’area raccoglie oltre il 21% delle richieste internazionali rivolte all’Italia, con un incremento del 71% rispetto al 2024.

La domanda arriva soprattutto da Stati Uniti e Nord Europa, con una presenza crescente dal Medio Oriente. L’uscita della clientela russa è stata compensata da acquirenti nordamericani e nordeuropei, sostenuti anche dai regimi fiscali di favore per i nuovi residenti.

I valori: nel centro storico di Como le richieste medie sono di 5.000–7.000 euro/m², con punte di 12.000 per immobili eccezionali; le proprietà fronte lago vanno da 10.000 a 30.000 euro/m². La fascia più dinamica è quella tra 5 e 10 milioni; le ville storiche restano il prodotto più richiesto.

• Como centro
• Cernobbio
• Tremezzina
• Menaggio
• Argegno

+6,5%

Crescita del mercato comasco nel 2025

19°

Posto nel PIRI Index (Knight Frank)

21%

Delle richieste >€3M in Italia

10–30k €/m²

Proprietà fronte lago

Garda: un’offerta di lusso da 4 miliardi

Il Lago di Garda vive una fase diversa ma altrettanto interessante.

Secondo Immobiliare.it Insights, il valore complessivo degli immobili di lusso in offerta tra Garda e Como supera i 4 miliardi di euro, pari al 5,7% dell’intero mercato italiano del lusso, con una crescita del 68% rispetto al 2020.

Nella fascia media, Casa.it rileva a maggio 2026 un prezzo medio di circa 354.000 euro per appartamento nelle principali località lacustri italiane, in crescita dell’8% su base annua. Sul Garda, Sirmione sfiora i 389.000 euro e Riva del Garda supera i 351.000.

La sponda bresciana — da Desenzano a Salò, passando per Soiano, Padenghe e Manerba — unisce la domanda tedesca e nordeuropea tradizionale a un interesse crescente da Milano e dalla Lombardia per residenze di qualità a un’ora dal capoluogo.

• Sirmione
• Desenzano
• Salò
• Soiano
• Padenghe
• Riva del Garda

€4+ mld

Offerta di lusso Garda + Como

+68%

Dal 2020

+8%

Prezzi medi località lacustri (a/a)

La novità: residenze per tutto l’anno

Il cambiamento più rilevante del 2026 riguarda il profilo della domanda.

Knight Frank segnala che i laghi stanno perdendo stagionalità: gli acquirenti internazionali — imprenditori, professionisti, famiglie e founder — cercano sempre più una residenza da abitare per gran parte dell’anno, non solo una casa per l’estate. Contano privacy, vista, spazi esterni ampi e, soprattutto, immobili chiavi in mano con finiture e prestazioni energetiche di alto livello.

Questa domanda incontra un’offerta spesso inadeguata: ville e appartamenti con posizioni straordinarie ma impianti datati, distribuzioni superate e classi energetiche basse. È esattamente il divario in cui si crea valore attraverso la riqualificazione.

Knight Frank si attende una crescita «sempre più selettiva e qualitativa», non un mercato saturo: il premio va al prodotto finito nel segmento giusto.

Cosa osservare prima di investire

I laghi sono mercati di nicchia, dove la differenza tra un’operazione riuscita e una mediocre dipende da pochi fattori.

La microposizione: vista lago, accesso all’acqua, esposizione e distanza dai centri serviti incidono sul valore più di qualsiasi media di zona.

La domanda target: il prodotto per un acquirente americano in cerca di residenza annuale è diverso da quello per una famiglia milanese che vuole una seconda casa.

I vincoli: paesaggistici, urbanistici e di accesso possono allungare i tempi di un progetto e vanno verificati prima dell’acquisto, non dopo.

La liquidità in exit: nel segmento di pregio il tempo di vendita è più lungo e il Business Plan deve tenerne conto.