Milano 2026: un mercato maturo che premia la qualità e la trasformazione

Compravendite in ripresa dopo due anni di calo

Dopo le flessioni del 2023 e del 2024, il mercato residenziale milanese è tornato a crescere.

Secondo l’Osservatorio Nomisma, nel 2025 Milano ha registrato 25.173 compravendite residenziali, con un incremento del 4,9% sull’anno precedente. Il primo trimestre 2026 ha accelerato (+7,1%), mentre il secondo si è mantenuto stabile.

Un tratto distintivo del capoluogo è il peso del nuovo: le abitazioni di nuova costruzione rappresentano il 12,1% delle compravendite, quasi il doppio della media nazionale (6,4%). È il segno di una città che continua a rigenerare il proprio tessuto edilizio.

Secondo il sentiment FIMAA MiLoMB del secondo trimestre, circa il 75% degli acquisti è destinato all’uso personale e il 25% all’investimento da mettere a reddito.

25.173

Compravendite 2025

+4,9%

vs. 2024

+7,1%

Primo trimestre 2026

12,1%

Quota del nuovo (Italia: 6,4%)

Prezzi: crescita lenta, offerta rigida

Sui prezzi, Milano si muove con cautela. Nel primo semestre 2026 Nomisma rileva un +0,8% su base annua per le abitazioni nuove e +0,9% per l’usato; l’ISTAT, con una metodologia diversa, indica +2,4% nel secondo trimestre.

I prezzi richiesti nelle inserzioni raccontano il livello assoluto: ad agosto 2026 la media cittadina è di circa 5.665 euro/m² (Immobiliare.it, +2,2% annuo), con un divario enorme tra le zone — da circa 3.300 euro/m² a Bisceglie-Baggio-Olmi a oltre 11.200 euro/m² nel Centro.

Il dato che più descrive la maturità del mercato è lo sconto in trattativa: circa 3,5% sul nuovo e 7% sull’usato, inferiori alla media nazionale. L’offerta è rigida: chi vende non ha fretta. I tempi medi sono di circa 4 mesi per vendere e 3 per locare.

Sul fronte degli affitti, i canoni hanno segnato una lieve flessione (-0,7% annuo) dopo anni di crescita, con un rendimento lordo medio intorno al 5%.

5.665 €/m²

Prezzo medio richiesto (ago. 2026)

3,5% / 7%

Sconto in trattativa nuovo / usato

~5%

Rendimento lordo da locazione

Dove si crea valore oggi

In un mercato dove i prezzi crescono dell’1–2% l’anno, l’apprezzamento passivo non basta a remunerare un’operazione. Il margine si sposta sulla trasformazione.

Le dinamiche più interessanti si concentrano in tre ambiti:

La riqualificazione dell’usato. Gran parte del patrimonio milanese è stato costruito tra gli anni ’50 e ’70: classi energetiche basse, impianti datati, distribuzioni interne superate. Un intervento ben progettato riporta l’immobile nella fascia di mercato premiata dalla domanda.

Il frazionamento. Grandi unità in zone semicentrali, trasformate in tagli più piccoli e vendibili, spesso esprimono un valore unitario superiore al prodotto originario.

Le zone in rigenerazione. Scalo di Porta Romana, Santa Giulia, Bovisa, Rogoredo e Cimiano beneficiano di investimenti infrastrutturali che modificano la percezione del quartiere prima ancora che i prezzi si allineino.

• Porta Romana
• Santa Giulia
• Bovisa
• Rogoredo
• Cimiano
• Corvetto

Le prospettive

Gli osservatori convergono su uno scenario di stabilità: compravendite su livelli elevati nel breve periodo, un possibile lieve rallentamento nel 2027 e prezzi in crescita a ritmi contenuti.

Lo stesso Nomisma segnala un peggioramento dell’indice di performance residenziale nel primo semestre 2026, con una domanda di acquisto meno brillante. Non è un segnale di crisi, ma di selettività: il mercato distingue sempre più tra immobili pronti, efficienti e ben posizionati e prodotto ordinario da rinnovare.

Per chi opera con un orizzonte di 18–36 mesi, questo contesto è favorevole a chi compra bene, trasforma con un progetto chiaro e vende un prodotto finito nella fascia giusta.